アパートローンの借り換え

現在、借りているアパートローンよりも
メリットの多いアパートローンがあれば
検討した上で借り換えも検討すべきです。

低金利時代という事もありますし
金融機関にとっても優良顧客はなるべく
抱えたいという事情もあるかと思いますので
金融機関自体はそのままで金利引き下げ
交渉などを行うということもひとつの方法です。

繰り上げ返済が可能ならば、金融機関自体を変更する場合も考えられます。

しかし、アパートローン借り換えには考慮しておくべき
項目がいくつかあり、全ての借り換えにメリットがある訳ではありません。

借り換えを検討する際に考慮すべき項目は次のようなものです。

アパートローンローン借り換え後の金利差と諸経費

アパートローンの借り換えには金利差と諸経費のコスト差を考慮すべきです。
多少の金利差があっても借り換えに生じる諸経費が多額になり
返済総額があまり変わらない場合などはアパートローン借り換えのメリットはないということになります。

借り換えにかかる諸経費などのコストや
融資金利の差などによる返済金額の総額
キャッシュフローの増減をしっかりシュミレーションした上で
メリットある場合だけ借り換えをします。

アパートローンの金利変化への対応

アパートローンは基本的に金額が大きな融資です。

低金利の際に、変動金利を選択していて
金利上昇が起こったときはかなりの負担増となります。

変動金利を選択している場合には常に金利の上昇を
加味したリスクを考慮しておく必要があります。

借り換えは可能かどうか

アパートローンの借り換えにメリットがあるとしても
借り換えが可能なのかどうかも問題となります。

融資によっては借り換えができない条件となっているケースもあり
違約金が発生することもあります。

アパートローンの融資を受ける際に返済完了まで
その融資を利用することだけでなく途中で借り換えや繰上げ返済を
した方が有利になることも考えて利用しなくては大きなデメリットとなることもあります。

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アパートローンのフルローン

アパートやマンションなどの投資用不動産物件を
購入するのにすべて自己資金を用意できる人はごく少数でしょう。

ほとんどの人達はアパートローンなどの融資を利用するのですが
融資を受けるとしても購入に必要な金額を
すべて借りれる訳ではなく、少なくとも3割程度は
自己資金の用意が必要と言われています。

金融機関としても貸し倒れのリスクを考えると
自己資金の全く無い人に融資をするのは躊躇します。

しかし、収益性の高い不動産物件や借り主の条件などによっては
アパートローンのフルローンが適用されることもあります。

数年前までは、自己資金ゼロでフルローン融資で
不動産を購入できることもよくあったのですが、現在ではかなり難しくなっています。
アパートローンのフルローン融資が受けれるケース
不動産に対しての融資を積極的に行っている金融機関であったり
収益性の高い不動産物件である場合には可能性もあります。
金融資産や他の所有不動産
借り主や同居家族の金融資産が多い場合や
他に担保となる不動産を所有している場合なども
フルローンの可能性が出てきます。

矛盾しているようですが、資産の多い人ほどフルローンの
可能性が高くなるということです。
金融機関は資産を多く持っている人にお金を貸したくて
資産の無い人にはお金を貸したくないのです。

お金の無い人がアパートローンをフルローンで借りるのは
困難であり、借りれたとしても大きなリスクがあるという事を
しっかり理解しておくべきです。

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固定金利と変動金利

電卓で計算する画像

アパートローンだけに限らず、融資の金利は
ビジネスにおいてとても重要です。

特にアパートローンのように融資金額が大きく
返済期間が長期に渡る場合には金利の変動の影響を考慮しておかなくてはいけません。

アパートローンの金利には大まかに分けて
固定金利と変動金利があります。

どちらの金利にもそれぞれメリットとデメリットがありますので
融資を利用する際にどちらが自分にとって有利なのかを検討した上で
申し込みをします。

アパートローン固定金利

借り入れた時点から決まった期間まで(返済完了までのケースもあり)
同じ金利が適用されます。

固定金利のメリットは金利の上下変動による影響がないため
返済金額が変わらないことから収益の予想が立てやすいことです。

デメリットとしては、一般的に変動金利よりも高めの設定になっています。

アパートローン変動金利

変動金利のメリットは固定金利に比べて金利が安めなことです。

デメリットは金利の上下によって支払い金額が増減するため
支払い総額の計算が出来にくいことです。
金利上昇のリスクが常にあります。

固定金利と変動金利のどちらがメリットが大きいのかは
その時の金利の状況で違ってきます。
現在の日本のように超低金利の時代で金利の上昇も
あまり考えられないケースではどちらを選んでもあまり変わりはないと思われます。

しかし、数十年後のことは予想できませんので
低金利の時に完全固定(返済完了時まで固定)を選択しておくのも
リスクヘッジとなります。

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アパートローンの金利

お金の画像

アパートローンの金利はとても大切です。

アパートローンを利用した不動産投資の成否は
アパートローンの金利負担をいかに抑えるかが
重要な鍵と言えるでしょう。

誰もが知ってるように日本は長く
ほぼゼロ金利という政策金利が続いています。

つまりはアパートローンなども同様に
史上最低水準で推移しているという事です。

アパートローン金利を抑える

不動産投資を成功させるには、アパートローンの金利を把握し
極力低利に抑える事が重要です。

アパートローンは不動産購入用の融資ですから
融資金額がかなり高額になることから
仮に年利の1%でも大きな差が生じます。

アパートローン融資額が仮に1000万円でも
1%の差は年間で10万円にもなるのです。

不動産投資における融資金利のわずか1%の差は
収益に大きな影響を及ぼします。

アパートローンのレバレッジ効果として
どんどん広がっていきますので
融資金利を侮る事なかれというところです。

不動産購入資金の返済期間は長期ですので
その10万円の差は数十年間にも及び
返済総額の増減に大きく関連します。

不動産投資はキャッシュフローの健全性が最も重要な投資

昨今の賃貸物件の入居率の状況下において
賃貸業の収益自体が確実性が高いとは言えない現状があります。
ビジネスにおいてはコントロール出来る部分に目を向けて
可能な限り収益率を高める必要があります。

不動産投資に関してコントロールできる部分とは支出や経費の削減です。
アパートローンの金利を抑える事、要するに経費というリスクを抑える事が
とても重要になるので、アパートローン金利はしっかりと管理する必要があります。

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アパートローンの融資条件

アパートのサンプル画像

アパートローンにも融資の条件が色々あります。

借り主の住居用である住宅ローンなどに比べると
厳しい条件になりがちです。

金融機関にもよりますが、一般的には
融資条件として、必要な金額の3割程度の
自己資金を用意するべきだと言われます。

ただし、購入する物件の収益性や金融機関によっての経営方針
不動産融資への積極性などと言った様々な要素があるので、一概には言えません。
金融機関によってアパートローン審査の際に重視する項目にはそれぞれ違いがあります。

投資用アパートの場合は全費用の約70%程度の融資が可能なケースが多いようですが
これは金融機関によって融資基準や借主の年収・資産状況にもよります。

フルローンが可能な場合もありますが、リスクも高めな事からあまり推奨はされません。

ハイリスクな融資は貸し倒れのリスクともなりますので
金融機関としても好ましい融資ではありません。
融資した金額が確実に返済されることを金融機関は望みます。

また、融資の際に生じる諸経費はほとんどが借り主の
自己負担となるので注意が必要です。

特に初めてアパートローンを利用する場合は
諸経費が必要になることを把握していないケースがあります。

借り主の死亡に対するリスクヘッジとしては金融機関の指定する
団体信用生命保険に加入することを条件としている
ことが多くあります。

金融機関ごとに異なる融資の条件も自分にとって最もメリットのある
アパートローンを選択する上で重要なことです。

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アパートローンの比較選択

アパートのサンプル画像

アパートローンは比較選択が必須です。
アパートローンの条件を上手く比較選択しないと
後々の不動産投資の展開に
大きな影響を及ぼす事になります。

アパートローンの比較選択事態は
融資条件の選択という側面もありますが
融資を申込む金融機関の比較でもあります

融資を受けた金融機関とは長期の付き合いになるので
慎重に比較選択する必要があります。

アパートローンの比較における
重要な比較項目は以下のようなものです。

アパートローンの融資上限額

自己資金比率・融資物件の収益性
融資実績・所得状況など様々な要因で
融資金額の上限が決まってきます。

アパートローンを利用する際の自己資金比率は
大体3割程度とされていますが
金融機関によっても各種市況によっても違います。

選択する金融機関や状況ではフルローンの可能性もあります。

同じ借り主、不動産物件でも金融機関ごとに
融資金額の上限が違ってくるので複数の銀行へ申し込みします。

アパートローンの金利

アパートローンの金利は最も重要な項目です。

少しでも低金利であることは、とても重要ですが
それと同じくらいに固定金利を選ぶのか変動金利を選ぶのかも
重要なアパートローン比較の項目です。

固定金利、変動金利どちらが有利であるかは
その時の金利状況によって違ってきますが
慎重に判断する必要があります。

アパートローンの返済期間

アパートローンの返済期間も重要な要素です。

長いと利息分を含めた実質のコスト負担が大きく
支払い額総額がが大きくなります。

短いと一ヶ月毎の返済金額が多くなるためキャッシュフローが
出にくくなり、突発的な支出に備えるための資金を
補充しにくくなったり、次の物件を購入するための
資金を貯めることができにくくなります。

金融機関によって年齢による返済期間の設定もありますので
どちらが良いと言う訳では無く、自分の条件と照合して
総合的に検討する必要があります。

早期繰上げ返済が可能か

返済期間にも通じますが
繰り上げ返済が可能かどうかも重要です。

金融機関にとっては優良貸出先には
可能な限り長期間に渡って返済して貰う事によって
金利を得ることができるので、繰上げ返済は望ましくありません。

しかし、借り主としては、賃貸経営の状態が順調で
資金に余裕がある場合には早めに返済して
借り入れ金をコントロールしていくことも重要です。

しかし、繰上げ返済に高額な手数料や費用が生じる
アパートローンの融資条件もあるので注意が必要です。

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アパートローンとは?

アパートのサンプル画像
名前から想像するのとはちょっと違います。
アパートローンというのは不動産購入用
資金用のローン商品ではあるのですが
居住用不動産購に利用するローンとは
異なります。
賃貸用マンションやアパートなどの家賃収入を得るための不動産を購入するローンの
総称です。

アパートやマンションなどの集合住宅を居住用不動産として購入する時は
通常、住宅ローンを利用します。

その方が税制面ではとても有利ですし
所得に対して金額が大きくても比較的融資を受け易くなっています。

居住用の住宅は生活必需品との位置付けですので
融資に関して様々な補助も付く訳です。

それに対してアパートローンは投資用の商品です。

アパートローンは融資対象者が会社員です。
アパートやマンションなどの家賃収入以外に収入のある人です。
特に有利なのは安定した給与収入のある会社員です。
不動産業者や相続税対策の人は、融資対象となりません。

つまり、担保物件となる不動産とともに安定した給与収入が
アパートローン審査の大きなポイントである
不動産投資用のローンです。

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